مهندسی عمران ایران
مطالب عمومی مهندسی عمران معماری شهرسازیمهندسی عمران ایران
مطالب عمومی مهندسی عمران معماری شهرسازیاختلاف مالک و مستاجر درباره سرقفلی چگونه رفع می‌شود؟
اختلاف مالک و مستاجر درباره سرقفلی چگونه رفع می‌شود؟
خلاصه: اختلاف مالک و مستاجر درباره سرقفلی چگونه رفع می‌شود؟ اصل بر قرض‌الحسنه بودن ودیعه است
قرارداد اجاره یکی از پرکاربردترین قراردادها و اختلافات میان مالک و مستاجر و یکی از رایج‌ترین دعواها در دادگستری است. موضوعات مختلفی موجب اختلاف میان موجر و مستاجر و رجوع به دادگاه می‌شود.
سختی حل‌وفصل اختلافات میان این دو، وقتی بیشتر می‌شود که بدانیم بستگی به اینکه ملک تجاری باشد یا مسکونی و تابع قانون سال 1356 یا 1376، بایدها و نبایدهای حاکم به قرارداد فرق خواهد کرد. تاکنون با بررسی چند پرونده برخی از سناریوهایی را که در اختلافات موجر و مستاجر به وجود می‌آید، تحلیل کردیم؛ این بار قصد داریم در قالب یک پرونده موضوع سرقفلی را در قانون سال 1376 بررسی کنیم.
توصیف قضیه
مالک ملکی تجاری با مستاجر خود اختلاف پیدا و با مراجعه به دادگاه تقاضا می‌کند که دادگاه رای به تخلیه ملک بدهد. مالک در ستون خواهان خواسته خود را «تخلیه ید از عین مستاجره» مطرح می‌کند. مالک در ستون شرح دادخواست به قاضی توضیح می‌دهد: «طبق اجاره‌نامه عادی مورخ 30/2/83 یک باب مغازه به پلاک ثبتی ... برای مدت دو سال به خوانده اجاره داده است و اجاره بهای مقرر ماهانه ... ریال بوده و مبلغ ... ریال نیز به عنوان قرض‌الحسنه از خوانده دریافت کرده است. حال با توجه به پایان مدت اجاره تقاضای تخلیه دارم.»
خوانده یا مستاجر برای رد ادعای خواهان به دادگاه توضیح می‌دهد: «اولا مبلغ مورد اشاره از سوی خواهان بابت سرقفلی بوده نه قرض‌الحسنه؛ اگرچه در اجاره‌نامه از آن به عنوان سرقفلی یاد نشده است ولی در عالم واقع بابت سرقفلی به خواهان پرداخت شده است. ثانیا قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تنظیم نشده است؛ زیرا قصد نداشتیم این قانون بر روابط ما حاکم باشد؛ بنابراین صدور حکم تخلیه فاقد وجاهت خواهد بود.»
رای دادگاه
دادگاه با این استدلال که اولا مطابق ماده 224 قانون مدنی الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه و اینکه اراده طرفین از تنظیم اجاره به شکل مذکور خروج از شمول قانون سال 76 است و در این قانون مقرر شده است که سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره، باید به مستاجر پرداخت شود؛ بنابراین هرگونه توافق طرفین که نافی این حق باشد مردود است و از آنجا که فعالیت تجاری مستاجر موجب ارزش و رونق تجاری محل شده که محروم کردن او از این حق خلاف دلالت و انصاف قضایی است و حتی اگر طرفین عقد به جای سرقفلی عبارت دیگری مانند قرض‌الحسنه و ودیعه و... استفاده کنند خللی به این حق وارد شده و دعوی خواهان را غیر وارد تشخیص می‌دهد و حکم به بطلان دعوی صادر می‌کند. با تجدیدنظرخواهی خواهان پرونده به دادگاه تجدید نظر استان فرستاده می‌شود و شعبه دادگاه تجدیدنظر پس از ارجاع امر به کارشناس برای تعیین قیمت عادله سرقفلی و جریان تشریفات مربوط به نقض دادنامه بدوی، حکم به تخلیه عین مستاجره به نفع خواهان در قبال پرداخت مبلغ سرقفلی صادر می‌کند.
به طور خلاصه و به زبان ساده دادگاه با این استدلال که در واقع منظور طرفین در قرارداد از قرض‌الحسنه همان سرقفلی بوده است، خواهان یا مالک را محکوم کرده است و حق را به مستاجر یا خوانده داده است. البته بررسی برخی اصطلاحات برای فهم بهتر رای دادگاه ضروری به نظر می‌رسد. یکی از مواد قانونی که در رای دادگاه به آن استناد شده، ماده 224 قانون مدنی است که تاکید می‌کند «الفاظ عقود محمول است بر معانی عرفیه». در توضیح باید گفت که از الفاظی که در قرارداد استفاده می‌شود ممکن است معانی مختلفی برداشت شود و این معانی ممکن است در میان حقوقدانان با مردم جامعه متفاوت باشد. بر اساس تاکید ماده 224، الفاظ استفاده شده در قراردادها همان معنی را دارند که در جامعه رواج بیشتری دارد. البته هر یک از دو طرف قرارداد می‌توانند خلاف آن را ثابت کنند؛ مثلا درصورتی که طرفین عقد یا واسطه انعقاد عقد یا تنظیم سند از اهل فن (فقها، وکلا، حقوقدانان، صاحبان دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق... ) باشند الفاظ به‌کار رفته باید بر حقیقت متشرعه و تعریف قانونگذار حمل شود؛ زیرا انتظار می‌رود که اهل فن خواسته طرفین را در قالب تعاریف قانونی و در نبود قانون در قالب تعابیر فقهی تعریف کنند، نه در تعابیر محلی و عامیانه.
برای تسلط بیشتر بر این رای، اطلاع از ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، سرقفلی و ودیعه مفید به نظر می‌رسد.
اگر رابطه استیجاری مابین موجر و مستاجر بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون سال 1376 تنظیم شود؛ ولی فاقد شرایط مقرر در ماده 2 این قانون باشد که می‌گوید: «قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر از افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود. در غیر این حالت روابط آنان تابع مقررات قانون مدنی و شرایط مقرر بین آنان خواهد بود.» ممکن است قرارداد اجاره‌ای بین دو نفر منعقد شود؛ اما تابع قانون موجر و مستاجر سال 1376 نباشد و از مقررات قانون مدنی درباره ودیعه پیروی کند.
سرقفلی
به هنگامی که مالک مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت می‌کند و قرارداد فاقد شرایط مندرج در ماده 2 قانون موجر و مستاجر باشد؛ در صورت تقدیم دادخواست تخلیه از سوی مالک؛ استحقاق یا عدم استحقاق مستاجر به سرقفلی تابع شرایطی است که طرفین بنا به اصل حاکمیت اراده در قرارداد آورده‌اند. بنابراین چنانچه در قرارداد تخلیه عین مستاجره موکول به استرداد سرقفلی نباشد یا اینکه در خصوص سرقفلی و نحوه استرداد آن ساکت باشد حکم تخلیه بدون لحاظ این امر انشا و صادر می‌شود؛ گرچه مستاجر حق دارد با تقدیم دادخواست تقابل یا طرح دعوای مستقل ادعای خود را مطرح کند.
ودیعه
اگر موجر مبلغی تحت عنوان قرض‌الحسنه از مستاجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند و از طرفی قرارداد اجاره مطابق مقررات قانون سال 1376 تنظیم شده باشد، مشمول ماده 4 قانون مذکور می‌شود که می‌گوید: «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین تخلیه یا قرض‌الحسنه یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا است، موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه دریافت داشته باید به مستاجر بازگرداند و لا غیر. »
سرقفلی یا ودیعه
اگر در اجاره‌نامه عادی که نسبت به محل تجاری تنظیم شده است، مبلغی از طرف مستاجر در اختیار موجر قرار بگیرد؛ ولی عنوان آن مشخص نشود که سرقفلی است یا قرض‌الحسنه یا ... و چنانچه پس از پایان مدت اجاره، موجر آن را قرض‌الحسنه و مستاجر آن را سرقفلی بداند، چون مستاجر خلاف اصل صحبت می‌کند در این خصوص مدعی محسوب می‌شود؛ بنابراین مبلغی که مستاجر به موجر داده است، عنوان سرقفلی ندارد و موجر مطابق ماده 4 قانون مرقوم مکلف است هنگام تخلیه همان مبلغ را به مستاجر بازپس دهد و اگر مستاجر مدعی است که مبلغ مبادله شده سرقفلی بوده باید ادعایش را ثابت کند. بنابراین در پرونده‌ای که به طرح آن پرداختیم مستاجر در گام اول باید ثابت می‌کرد که آنچه پرداخته، ودیعه نبوده است و چون در دفاعیات مستاجر و رای دادگاه به چنین اقدامی اشاره نشده است، به نظر می‌رسد که مستاجر استحقاق گرفتن سرقفلی را نداشته است و باید مبلغی که به عنوان ودیعه پرداخت کرده است، بازپس داده شود. با توجه به مراتب مذکور به دست می‌آید که رای صادره از محاکم بدوی و تجدیدنظر صحیح نیست.
چند نکته
درخواست تخلیه مورد اجاره مشمول قانون سال 1376 تنها در صورت پایان مدت اجاره و مراجعه به شوراهای حل اختلاف امکانپذیر است، پس اگر قبل از پایان مدت اجاره، موجر به علت تخلف مستاجر تقاضای تخلیه را مطرح کند باید با تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات مربوط از دادگاه صالح درخواست خود را مطرح کند و دادگاه نیز موظف است بر مبنای قانون مدنی و شرایط مقرر مابین آن عمل کند.
مطابق ماده یک قانون موجر و مستاجر مصوب 1376 رابطه بین موجر و مستاجر تابع اراده آنان است و می‌توانند رابطه استیجاری خود را از شمول این قانون خارج سازند؛ برخلاف قانون سال 1356 که به موجب ماده 30 آن اراده طرفین قادر به ایفای چنین نقشی نیست.
حدود قرارداد طرفین
اما در انتها بررسی این
سوال مفید خواهد بود که آیا موجر و مستاجر با وجود حاکمیت قانون موجر و مستاجر سال
1376، می‌توانند قراردادی منعقد و رابطه بین خود را تابع قانون روابط موجر و
مستاجر سال 1356 کنند؟ در این خصوص گفته شده است: گرچه مطابق ماده یک قانون موجر و
مستاجر 1376 روابط بین موجر و مستاجر تابع اراده آنان است و می‌توانند رابطه
استیجاری‌شان را از شمول قانون خارج سازند، به این معنی نیست که آنان بتوانند از
مقررات قانون سال 1356 استفاده کند؛ زیرا اجرای مقررات قانون از سوی دولت (به
معنای وسیع ملی خود یعنی حاکمیت) فقط در زمانی که قانون لازم دانسته، مجاز است و
به جهت امری بودن قانون اشخاص نمی‌توانند برخلاف مقررات قانون مورد بحث، توافقی
میان خود داشته باشند.
با وجود این، موجر و
مستاجر می‌توانند بدون آنکه خود را در چارچوب قانون غیرلازم‌الاجرا قرار دهند، در
قرارداد اجاره خود هرگونه شرطی را برای تخلیه یا عدم تخلیه مورد اجاره و نحوه
پرداخت و استرداد سرقفلی قرار دهند، هرچند شروط مزبور با مقررات قانون روابط موجر
و مستاجر همسان نباشد؛ چراکه در این فرض، قرارداد قانون طرفین محسوب می‌شود؛ لکن
قانون قرارداد جمعی است که اگر آن قانون امری باشد طرفین قرارداد نمی‌تواند با
توافق خود حاکمیت قانون مرقوم را له یا علیه خود مجاز شمارند.
+ نوشته شده در ساعت توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی | آرشیو نظرات
یکی
از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می‌کنند قرارداد اجاره است که قوانین
مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی می‌شود. در این مختصر به
آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه‌های پیشگیری از
بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می‌پردازیم. اما
قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی
کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می‌کنیم.
• تعریف اجاره به گزارش
سرویس حقوقی ایسکانیوز، ااجاره عقدی است که برابر آن اجاره‌کننده مالک منافع عین
مال موضوع اجاره می‌شود اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا
حیوان یا انسان باشد خودرو آنکه شخصی بخواهد از خانه دیگری استفاده کند و آن را
برای مدتی اجاره کند.
مستأجر: اجاره کننده
مؤجر: اجاره دهند عین مستأجر: مورد اجاره مال‌الاجاره: اجاره بها اجرت‌المثل: اجرت
و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می‌شود
بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت‌المثل در مقابل
اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می‌گیرد. • 20 نکته در مورد اجاره اماکن
مسکونی
-1 در اجاره مسکن باید مدت
اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره‌ها یکسال تعیین می‌گردد.
مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد
اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره
خواهد بود.
-2 لازم نیست که موجر مالک
عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع عین مستأجر شناخته شود. پس اگر الف خانه‌ای
را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره
به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
-3 اگر بعداز قرارداد
معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر
موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت
اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره
حق فسخ خواهد داشت.
-4 موجر نمی‌تواند درمدت
اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر
مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود،
مستأجر نمی‌تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد
اجاره شود. در این حالت مستأجر می‌تواند از حق فسخ استفاده کند.
-5 تعمیرات و تمامی مخارجی
که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است و عهده مالک است، مگر
آنکه در اجاره‌نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه‌های مربوط به اسباب و
لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک خواهد بود مانند نصب
آبگرمکن یا شوفاژ و...
-6 اگر مستأجر خارج ازحدود
متعارف از مورد اجاره بهره‌برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق
فسخ برای موجر بوجود می‌آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف
صنعتی از برق داشته باشد. -7 مستأجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها
را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
-8 اگر مستأجر از مورد
اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد
داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره
داده می‌شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
-9 عقد اجاره به محض پایان
مدت اجاره، برطرف می‌شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود
نگهدارد باید به موجب اجاره‌بهایی که معادل اجاره‌بهاء مکانی شبیه آن مکان است،
بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
-10 عقد اجاره با مرگ موجر
یا مستأجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد
اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت
مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می‌شود.
-11 اگر مستأجر مورد اجاره
را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی‌شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره
برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
12 - اگر مستأجر بدون اجازه
موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
-13 اگر مستأجر بدون اجازه
موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد
که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد
شود برعهده مستأجر خواهد بود.
-14 تنظیم قرارداد اجاره هم
به صورت عادی و هم رسمی ممکن است معمولاً اشخاص به صورت عادی در آژانس‌های مسکن
مبادرت به تنظیم قرارداد می‌کنند. باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد
اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا
طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره‌مند شوند. دوم، صرف
تنظیم قرارداد در فرم‌های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی‌شدن آن نمی‌شود و
تأثیری در ماهیت آن ندارد.
-15 قراردادهای عادی اجاره
باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به
وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستأجر به
نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان
نماینده معرفی می‌کند،دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پ-یوست
قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می‌کند باید وکالت‌نامه
رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.
-16 پس از پایان مدت اجاره
اگر مستأجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود. - درخواست برای تخلیه
مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر و مشخصات عین مستأجره و مشخصات و
تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند
مالکیت ملک. - ابطال تمبر به مبلغ 5000 ریال به درخواست نامه تخلیه. نمونه درخواست
احتراماً اینجانب.........................فرزند..............مقیم...........یک
باب منزل مسکونی را واقع در خیابان................به پلاک ثبتی...... به موجب
قرارداد عادی اجاره مورخ.........به آقای ..... فرزند..... از
تاریخ.......لغایت........به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره
و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب
1376 دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست است.
-17 رئیس حوزه قضایی یا
دادگاهی که به درخواست رسیدگی می‌کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور
تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور از سوی مأموران به مستأجر، او
مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
-18 اگر موجر مبلغی به
عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و... از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و
تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر خواهد بود.
-19 اگر سند اجاره رسمی
باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره
را تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق
اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایراه اجرای
اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می‌فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به
تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می‌کند و مأمور اجرا نیز مکلف
است ظرف 48 ساعت ا جرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ
نسبت به تخلیه اقدام کند.
-20 اگر موجر مدعی ورود
خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بهدی شارژ و ...
باشد نمی‌تواند رأساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه‌ای که نزد اوست اقدام کند
بلکه می‌تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه
ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند. گزارش
ایسکانیوز می‌افزاید: در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به
مستأجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات
موجر اقدام به رد آن به مستأجر می‌کند.
+ نوشته شده در ساعت توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی | آرشیو نظرات
فرمول جدید مالکان برای محاسبه اجاره بها !!
هفت صبح: مبنای محاسبه یک چهارم قیمت کل واحد مسکونی به عنوان نرخ اجاره‌بها از سالیان گذشته مورد استفاده مالکان و همچنین مشاوران املاک بوده است.
این در حالی است که این
قانون در چند سال اخیر خصوصا در سال جاری که نرخ‌های مسکن به صورت افسار گسیخته
پله‌های ترقی را طی می‌کنند از سوی مالکان رعایت نشده و برخی از این افراد ترجیح
می‌دهند با ایجاد قوانین جدید و من‌درآوردی زمینه افزایش قیمت‌ها و کسب سود بیشتر
را فراهم کنند.
در این رابطه حسینی یکی از مشاوران املاک به هفت
صبح می‌گوید: در حال حاضر مالکانی که قصد اجاره دادن ملک خود را دارند قانون یک
پنجم را رعایت نمی‌کنند و معتقدند در شرایطی که قیمت‌ها در بخش خرید و فروش تا بیش
از 30 درصد افزایش پیدا کرده اجاره‌بها هم باید متناسب با آن افزایش یابد.
وی افزود: به عنوان
مثال در گذشته اگر قیمت یک واحد مسکونی با هر متراژی 100 میلیون تومان بود نرخ
اجاره‌بهای آن بر اساس رهن 20 میلیون تومان بود که مستاجر می‌توانست بخشی از مبلغ
را به صورت رهن و بخشی از آن را به صورت اجاره بپردازد اما مالکان در حال حاضر
مبنای محاسبه نرخ اجاره‌بها را به صورت متری تعیین می‌کنند.
به عنوان مثال اگر قیمت
یک واحد مسکونی 100 متری 3 میلیون تومان برای هر متر تعیین می‌شد برای هر متر
اجاره‌بهای آن مبلغ یک میلیون تومان را تعیین می‌کنند یعنی مستاجر برای این واحد
باید 100 میلیون تومان بابت رهن کامل بپردازد در صورتیکه طبق فرمول قبلی محاسبه
قیمت رهن کامل این واحد نهایتا بیش از 60 میلیون تومان نمی‌شد.
این مشاور می‌گوید:
همواره تعیین نرخ‌گذاری یک واحد مسکونی از وظایف مشاوران است و این بنگاه‌داران
هستند که با در نظر گرفتن کلیه جوانب مانند نوع و امکانات ساختمان و منطقه واقع
شدن نرخ اجاره‌بها را با رضایت مالکان پیشنهاد می‌کنند اما چون این روزها متقاضیان
واحدهای استیجاری نسبت به متقاضیان خرید و فروش مسکن افزایش یافته، مالکان پیشنهاد
مشاوران را قبول نداشته و با قیمت‌گذاری بر اساس متراژ، خود نرخ اجاره‌بها را
تعیین می‌کنند.
در این رابطه مصطفی قلی‌خسروی رئیس اتحادیه
کشوری مشاورن املاک به هفت صبح گفت: مبنای تعیین میزان ودیعه اجاره‌بها در برخی
موارد یک‌چهارم، یک‌پنجم یا یک ششم است و پس از آنکه مشاور مبلغ را پیشنهاد داد
مالک و مستاجر بر سر آن توافق می‌کنند. وی گفت: البته در برخی از موارد دیده شده
که مالکان روش‌های جدیدی را برای تعیین نرخ اجاره‌بها پیشنهاد می‌کنند که این
موارد تخلف بوده و مشاوران نباید نسبت به عقد قرارداد و ثبت آن در سامانه مسکن
اقدام نمایند.
وی ادامه داد: مشاوران باید آگاه باشند پس از
اجرای طرح تعزیراتی اجاره‌بهای مسکن، ممکن است برخی از افراد برای کسب سود بیشتر و
رعایت نکردن قانون به روش‌های دیگری متوصل شده و مثلا به پشت‌نویسی قرارداد یا
انجام قراردادهای صوری روی آورند. بنابراین مشاوران باید مراقب باشند چون با
متخلفین به شدت برخورد خواهد شد.
وی همچنین از راه‌اندازی
سامانه‌ای برای ثبت معاملات اتباع بیگانه خبر داد و گفت: با توجه به لزوم در
اختیار داشتن مشخصات و اطلاعات مربوط به اتباع بیگانه سامانه‌ای راه‌اندازی شده تا
از این پس مشاوران املاک قراردادهای مربوط به اتباع بیگانه خصوصا افاغنه را ضمن
ثبت در سامانه معاملات موجود در این سامانه نیز به ثبت برسانند.
وی همچنین از تصمیمات
جدید کارگروه مسکن برای اعطای اختیارات بیشتر به مشاوران املاک برای انجام کلیه
مراحل نقل و انتقالات مسکن همچون اخذ پایان کار و عوارض ساختمان در جهت سهولت و
تسریع در نقل و انتقالات خبر داد و گفت: از این پس مشاوران می‌توانند با انجام این
خدمات کارمزد بیشتری را از مشتریان دریافت کنند.
+ نوشته شده در ساعت توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی | آرشیو نظرات
آیین نامه اجرایی قانون موجر و مستاجر مصوب 1376
ماده 1 ـ منظور از واژه قانون «در این آیین نامه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376» می‌باشد.
ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:
1 ـ
روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.
2 ـ
روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در
صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.
3 ـ
روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با
موجر به عنوان اجاره.
4 ـ
موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
5 ـ
در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (2) قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره ـ رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم‌الاجراشدن
قانون به اجاره واگذار شده یا می‌شود یا پس از تاریخ یاد شده توسط‌طرفهای قرارداد
اجاره تمدید می‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره‌خواهد بود.
ماده 3 ـ رسیدگی به
درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع‌ماده (2) قانون بدون تقدیم دادخواست و با
ابطال تمبر مربوط به دعاوی‌غیرمالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل
خواهد آمد.
ماده 4 ـ رییس حوزه قضایی
یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت با ذی‌نفع‌بودن موجر حسب‌موردمبادرت
به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده 5 ـ ابلاغ اوراق
قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل‌عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در
قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگراینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده 6 ـ اجرای دستور
تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط
مامور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مامور مکلف است آن راظرف (24) ساعت به شخص مستاجر
ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت‌کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید،
مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (3) روز نسبت به
اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده 7 ـ چنانچه مستاجر
در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستورتخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن
ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع کافی باشد، ابلاغ
می‌شود.
ماده 8 ـ هرگاه اشخاص
مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته‌باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور
مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به‌محل الصاق می‌نماید.
تبصره ـ در اعلامیه، مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص ویا عدم
حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده وهمچنین این مطلب قید خواهد شد که
چنانچه ظرف (3) روزمستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده
قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مامور
اجرا انجام می‌پذیرد.
ماده 9 ـ در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدوراجراییه
جهت‌تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم‌کننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده 10 ـ درخواست نامه
برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می‌شود و شامل
نکات زیر خواهد بود:
الف ـ نام و نام خانوادگی
و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده‌قانونی و یا قایم مقام وی.
ب ـ نام و نام‌خانوادگی و محل‌اقامت مستاجر یا قایم‌مقام قانونی وی.
پ ـ مشخصات عین مستاجره.
ت ـ مشخصات و تاریخ سند
اجاره.
تبصره 1 ـ تصویر مصدق
قرارداد باید پیوست درخواست نامه یادشده باشد.
تبصره 2 ـ در صورت فوت
موجر یا مستاجر، وراث آنها و درصورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید
مستاجر، ایادی‌منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر، نماینده قانونی‌آنها،
قایم مقام قانونی آنان می‌باشند.
ماده 11 ـ سر دفتر پس از
احراز هویت و صلاحیت‌درخواست‌کننده، اوراق اجراییه را ظرف (24) ساعت در (3) نسخه‌با
قید تخلیه محل عین مستاجره موضوع سند تهیه و به مهر ویژه‌اجرا منقوش و جهت اقدام
به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل‌ارسال می‌نماید.
ماده 12 ـ اجرای ثبت موظف
است با وصول اوراق اجراییه ازدفترخانه ظرف حداکثر (24) ساعت نسبت به تشکیل پرونده
وصدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف‌است ظرف (48) ساعت
اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیرماده (6) و مواد (7) و (8) این آیین نامه
عمل نماید.
ماده 13 ـ چنانچه در زمان
اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت، به علت وقوع حوادث غیرمترقبه،
مستاجر قادر به‌تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط
مامور اجرا به مقام قضایی دستوردهنده گزارش می‌شود. مقام‌قضایی صالح مربوط می‌تواند
با استمهال مستاجر برای یک نوبت‌به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
ماده 14 ـ دفاتر اسناد
رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم‌اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با
کاربری تجاری و اماکنی‌که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری‌واگذار
می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون‌سرقفلی واقع شده است و در
قراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین‌مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم
نمایند.
ماده 15 ـ مستاجر اماکن
تجاری در مدت اجاره، چنانچه حق انتقال‌به غیر از او سلب نشده باشد، می‌تواند با
اخذ مبلغی به عنوان‌سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و در صورتی که منع
قانونی‌وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، برای مشاغل دیگر
با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره‌نامه، به دیگری‌منتقل نماید.
ماده 16 ـ در غیر از
موارد مذکور در ماده (4) قانون، چنانچه‌مستاجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات
از دادگاه عمومی‌محل وقوع ملک درخواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای دستور
تخلیه نمی‌باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تامین‌حقوق مستاجر و جبران خسارت
او حکم می‌نماید. در این‌خصوص مستاجر می‌تواند تامین حقوق خود را از دادگاه
درخواست‌نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن‌تصمیم مقتضی اتخاذ نماید.
ماده 17 ـ در صورتی که
دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود ومستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور،
شکایتی داشته و یامدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت خود را به دادگاه عمومی‌محل
وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستورتخلیه می‌باشد، مگر اینکه
دادگاه رسیدگی‌کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند، در این صورت پس از اخذ تامین
متناسب با ضرر وزیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادرخواهد
نمود.
ماده 18 ـ چنانچه شکایت
مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به‌موجب حکم نهایی رد شود، موجر حق دارد خسارتی را
که ازتوقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین ومقررات مطالبه
کند.
ماده 19 ـ چنانچه موجر
مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یاقرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از
مستاجر دریافت کرده‌و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط
خودموجر عنوان شود، در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به‌موجر موکول به
استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه‌رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به
مرجع قضایی و یا ارایه آن‌به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره
اجرای‌دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.
تبصره ـ در صورتی که
ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و
یا رسمی) ذکر نشده‌باشد و توسط موجر نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح‌نشود
و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود، می‌تواند طبق ماده(5) قانون اقدام به احقاق حق
خود نماید.
معاون اول رییس جمهور ـ
حسن حبیب
